Quando alguém compra um imóvel, uma das despesas obrigatórias é o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Este tributo incide sobre o valor de venda do imóvel e, em muitos casos, é calculado com base em uma estimativa de valor de mercado. No entanto, nem sempre o cálculo feito pelo município reflete o valor real da transação, gerando situações em que o contribuinte paga mais do que deveria.
Neste artigo, vamos explicar o que é o ITBI, como ele deve ser calculado e quais são os direitos do contribuinte em casos de cobrança indevida.
O que é o ITBI e como ele é calculado?
O ITBI é um imposto municipal cobrado quando ocorre a transferência de propriedade de imóveis. Segundo o Código Tributário Nacional ( CTN), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel, ou seja, o valor que ele teria em condições normais de mercado. Esse valor pode variar dependendo de diversas condições, como localização e características do imóvel.
O cálculo do ITBI deve considerar o valor efetivo da transação de compra e venda, mas alguns municípios optam por estabelecer valores de referência próprios para o cálculo, o que nem sempre é justo. Em muitos casos, esses valores são superiores ao valor de mercado acordado entre as partes, resultando em uma cobrança de imposto maior do que o devido.
Quando ocorre a cobrança indevida do ITBI?
A cobrança indevida do ITBI ocorre quando o município utiliza uma base de cálculo superior ao valor da transação, gerando um pagamento maior de imposto. Por exemplo, se um imóvel foi comprado por R$ 500.000,00, o ITBI deveria ser calculado com base nesse valor. No entanto, alguns municípios atribuem um valor venal diferente, sem um processo administrativo adequado, desconsiderando o valor real de mercado e de venda.
Isso configura uma cobrança indevida, uma vez que o ITBI deve refletir o valor efetivo da transação de compra e venda.
Direitos do Contribuinte: Ação de Repetição de Indébito
Quando ocorre o pagamento indevido do ITBI, o contribuinte tem direito a pedir a restituição desses valores por meio de uma ação de repetição de indébito. Essa ação tem respaldo no artigo 165 do Código Tributário Nacional, que assegura ao contribuinte o direito à devolução do tributo pago a mais.
Para solicitar a devolução, é necessário comprovar:
- O valor da transação (por meio da escritura de compra e venda);
- O pagamento do ITBI com base no valor arbitrado pelo município;
- A diferença entre o valor pago e o valor que deveria ter sido pago.
A devolução inclui não apenas o valor pago a mais, mas também a correção monetária e, em alguns casos, os juros.
Qual é o entendimento do Judiciário sobre o cálculo do ITBI?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de decisões repetitivas, firmou o entendimento de que o valor de transação declarado pelo contribuinte deve prevalecer como base de cálculo do ITBI. A base de cálculo somente pode ser revista pelo município se houver um processo administrativo em que o contribuinte tenha oportunidade de defesa, conforme prevê o artigo 148 do CTN. Sem esse procedimento, o município não pode arbitrar um valor de referência unilateralmente.
Como garantir a restituição do ITBI pago a mais?
Caso você tenha pago mais ITBI do que deveria, o primeiro passo é reunir os documentos que comprovem o valor da transação e o pagamento do imposto. Com esses documentos em mãos, é possível entrar com a ação de repetição de indébito, buscando a devolução dos valores junto ao Poder Judiciário.
Se houver sucesso na ação, o município será condenado a restituir o valor pago a mais, corrigido monetariamente. Além disso, o contribuinte pode solicitar a tutela de evidência, que permite antecipar os efeitos da decisão em casos onde o direito é claro e evidente.
Conclusão
A cobrança indevida de ITBI é mais comum do que se imagina. Muitos municípios aplicam valores superiores ao valor de mercado, onerando injustamente os contribuintes. É essencial conhecer seus direitos e buscar a devolução de valores pagos indevidamente. Consultar um advogado especializado pode ajudar a garantir que seus direitos sejam respeitados e que os valores pagos a mais sejam restituídos, corrigidos e com juros.
Esteja atento e sempre questione valores que não estejam de acordo com o preço real de compra do imóvel. Assim, você evita prejuízos e mantém sua situação tributária regular.